JAK BEZPIECZNIE WYNAJĄĆ MIESZKANIE ?
Po mozolnym poszukiwaniu odpowiedniego lokalu do wynajęcia lub w momencie, gdy skontaktuje się z nami potencjalny lokator, powinniśmy pomyśleć o skonstruowaniu odpowiedniej umowy najmu, która zabezpieczy nasze interesy.
Na piśmie czy ustnie?
Często popełnianym błędem jest zawieranie umów w formie ustnej, co może rodzić problemy w przypadku sporu między stronami umowy. Należy wskazać iż zawarcie umowy w formie ustnej jest dopuszczalne, jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia powinna być zawarta na piśmie jeżeli zawierana jest na okres dłuższy niż 1 rok. W przypadku niezachowania formy pisemnej, umowa nie będzie z mocy ustawy nieważna, konsekwencją będzie jej automatyczne uznanie, za zawartą na czas nieoznaczony.
Weryfikacja najemcy i wynajmującego
W treści umowy konieczne jest określenie daty i miejsca jej zawarcia, a także odpowiednie oznaczenie stron umowy.
W przypadku osób fizycznych należy oprzeć się na danych wskazanych w dowodach osobistych. W takiej sytuacji umowa będzie musiała zawierać wszelkie dane identyfikujące osobę, w tym numer PESEL, a także serię oraz numer dowodu osobistego.
Należy pamiętać, że oprócz osób fizycznych w obrocie prawnym funkcjonują także osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. W przypadku wynajmowania mieszkania od takich podmiotów konieczna jest weryfikacja umocowania osób działających w imieniu określonego podmiotu. Służyć pomocą będą tutaj odpisy np.
z Krajowego Rejestru Sądowego (dostępne online), w których zawarta jest informacja o reprezentacji podmiotu. Odpis z takiego rejestru powinien stać się załącznikiem do umowy. Należy pamiętać, że wynajmując lokal od innej osoby lub podmiotu, powinniśmy upewnić się, że taka osoba lub podmiot jest upoważniona do dysponowania nim. Nie zawsze wynajmujący musi być właścicielem lokalu. Wynajmujący może pozostawać z właścicielem w innym stosunku prawnym, na mocy którego uzyskuje prawo do dysponowania lokalem np. umową najmu. Dobrą praktyką jest uzyskanie w umowie oświadczenia wynajmującego, że ma on prawo do dysponowania danym lokalem. Odpowiednie dokumenty potwierdzające taki stan rzeczy (np. odpis księgi wieczystej – również dostępny online) powinny stać się załącznikiem umowy najmu.
Opis lokalu
Oprócz kluczowych, wskazanych powyżej elementów, które powinny znaleźć się w każdej umowie, konieczne jest dokładne określenie przedmiotu najmu tj. mieszkania. Umowa powinna wskazywać precyzyjnie adres lokalu, jego powierzchnię,
a także wyposażenie, które wchodzi w jego skład, a z którego podczas trwania umowy będą mogli korzystać najemcy. Często mieszkania wynajmowane są z wyposażeniem, które jak wiadomo może np. ulegać awariom. Dobrze jest już na początku przewidzieć w umowie odpowiednie postanowienia, które w czasie jej trwania będą pozwalały na określenie odpowiedzialności za usuwanie usterek wyposażenia. Aby uniknąć kłopotów w momencie zdawania lokalu, po upływie czasu trwania umowy, strony powinny pomyśleć o załączeniu do umowy protokołu, który w sposób precyzyjny opisywałby mieszkanie oraz wyposażenie, a także jego stan w momencie przekazywania go w ręce najemcy. Poprawnie sporządzony protokół pozwoli na uniknięcie kłopotów związanych z odpowiedzialnością najemcy za stan mieszkania oraz wyposażenia w momencie przekazywania lokalu.
Czas korzystania z lokalu
Strony umowy powinny określić czas trwania najmu. Umowa może być zawarta na czas określony np. poprzez wskazanie końcowej daty trwania najmu lub ilości miesięcy, tygodni lub dni, po których najem się zakończy. Strony mogą także zawrzeć umowę na czas nieokreślony, który zakończy się wraz z zakończeniem okresu wypowiedzenia. Ma to istotne znaczenie
w zakresie możliwości zakończenia najmu i procedury z tym związanej.
Oddanie lokalu, płatności, kaucja
Umowa powinna także określać wzajemne obowiązki stron. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie lokalu do korzystania najemcy na określony lub nieokreślony czas. Natomiast podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie z tytułu najmu określonego przez strony czynszu. Strony umowy powinny zadbać o precyzyjne określenie zasad jego rozliczania. Postanowienia umowne powinny wskazywać na wysokość czynszu, jego składniki, a także na termin płatności kolejnych opłat. Należy pamiętać, że w wielu przypadkach wynajmujący mogą żądać od najemcy wniesienia odpowiedniej kaucji na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu np. pogorszenia stanu lokalu mieszkalnego z przyczyn leżących po stronie najemcy. Zawarte w umowie postanowienia dotyczące terminu wniesienia kaucji, przyczyn uzasadniających zaspokojenie roszczeń wynajmującego z wniesionej kaucji oraz warunki jej zwrotu, pozwolą na uniknięcie ewentualnego sporu w momencie zakończenia bytu umowy najmu między stronami.
Inne postanowienia umowy najmu
Wspólnie z adwokatem powinniśmy określić jakie aspekty wynajmowania lokalu są dla nas ważne, omówić również ryzyka tego kontraktu, by należycie zabezpieczać swoje interesy. Ważne jest też skonsultowanie z adwokatem zapisów otrzymanej od drugiej strony umowy, by rozwiać wszelkie wątpliwości płynące z rozpoczęcia współpracy w zakresie najmu lokalu.
Wobec dosyć dużej dowolności w określaniu wzajemnych obowiązków warto jest w sposób precyzyjny określić zasady korzystania z lokalu np. konkretnie wskazać kto jest uprawniony do przebywania w mieszkaniu, określić zasady ponoszenia wydatków związanych z naprawami czynionymi w lokalu oraz przewidzieć inne postanowienia właściwie dostosowane do rodzaju i indywidualnych właściwości wynajmowanego mieszkania.
Podstawową zasadą, jaką powinien kierować się zarówno wynajmujący jak i najemca, jest zdrowy rozsądek oraz przezorność, szczególnie na etapie konstruowania umowy. Jednakże staranność, jak i dostęp do zamieszczonych w internecie wzorców umowy to nie wszystko. Wymagana jest także wiedza na temat uprawnień oraz obowiązków, które wynikają z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Są one niezależne od postanowień, które zostaną zawarte w umowie. Regulacje ustawowe mają szeroki zakres i w wielu przypadkach sporządzenie prawidłowej pod względem prawnym i bezpiecznej dla stron umowy wymaga pomocy adwokata. Szczególnie ważne jest dokonanie oceny czy pobrany za darmo wzór umowy, rzeczywiście zabezpieczy nasze interesy, czy też jest przewidziany dla zupełnie innej sytuacji. Zadbanie o zabezpieczenie swoich interesów poprzez skorzystanie z fachowej pomocy adwokata może zaoszczędzić nam wielu problemów, nerwów i wydatków, które mogą wystąpić zarówno w trakcie trwania najmu, jak i po jego zakończeniu. Pozwoli uniknąć nam ewentualnej konieczności udziału w postępowaniu sądowym, czy to po stronie powodowej, czy pozwanej.
Opracowanie: apl. adw. Marcin Bocheński
